1. El retraso en el cumplimiento de una obligación puede ser causa de resolución del contrato en supuestos generalmente admitidos como, por ejemplo, cuando el responsable del retraso de forma libre, voluntaria y sin justificación alguna adopta una posición reticente a ejecutar el trabajo o cumplir con la prestación a que se comprometió. O cuando el incumplimiento prolongado o injustificado determina que se frustren las legítimas expectativas de la otra parte, o del propio fin económico del negocio concertado. Cabría incluir aquí el supuesto del término esencial.

Fuera de los casos anteriores, pronunciarse sobre la viabilidad de una eventual demanda de resolución del contrato sobre la sola base de un retraso del deudor en el cumplimiento de lo que le es exigible es siempre un ejercicio comprometido.

De ahí el interés de una reciente sentencia del Tribunal Supremo (Sala 1ª) de 21 de septiembre de 2016.

2. En numerosas ocasiones, la jurisprudencia ha negado virtualidad resolutoria al mero retraso o mora del demandado en el cumplimiento de su prestación. En este sentido, la S.T.S. (Sala de lo Civil) de 5 de enero de 1935 ya manifestaba que “el mero retardo en el pago no siempre implica que se haya frustrado el fin práctico perseguido por el negocio ni que la parte adversa tenga un interés atendible en que se decrete la resolución”. Resoluciones mucho más recientes, como la S.T.S. (Sala 1ª) de 8 de noviembre de 1997, insisten en la idea de que “al no establecerse así de modo expreso en el contrato, la fecha de entrega carece de la categoría de motivo causalizado y el mero retraso no justifica la resolución, al ser factible aún construir y cumplir el contrato, por no existir hecho obstativo que impida con carácter definitivo el cumplimiento”. Cabe sintetizar, en definitiva, con la S.T.S. (Sala 1ª) de 28 de septiembre de 2000, que es habitual en nuestra jurisprudencia resolver sobre el presupuesto de que “la mora no es un supuesto de incumplimiento, sino un caso de cumplimiento tardío de la obligación”, que por ende no puede justificar por sí solo la resolución del contrato.

Ahora bien, en numerosas ocasiones, la distinción entre el mero retraso o el incumplimiento por frustración del fin negocial se ha hecho depender del período transcurrido entre la fecha de entrega pactada y la propia interposición de la demanda solicitando la resolución del contrato. A modo de ejemplo, la S.T.S. (Sala 1ª) de 14 de noviembre de 1998 calificó el retraso como incumplimiento resolutorio al haber transcurrido un año y medio desde la fecha prevista en el contrato sin que se hubiese entregado la vivienda prometida. En sentido contrario, la S.T.S. (Sala 1ª) de 8 de noviembre de 1997 rechazó que el retraso del deudor pudiera constituir incumplimiento resolutorio, por cuanto había transcurrido un margen de tiempo escaso entre el momento previsto para la entrega del objeto y la reclamación de la parte perjudicada por la mora.

3. Sentado lo anterior, de la lectura de los antecedentes de hecho y fundamentos de derecho de la sentencia del Tribunal Supremo (Sala 1ª) de 21 de septiembre de 2016 se extrae que la parte demandante había suscrito un contrato privado de compraventa de vivienda en construcción con una promotora. El término de entrega pactado fue de veinte meses, más un periodo adicional de prórroga de otros dos. Del análisis de antecedentes de la sentencia, parece que las partes no hicieron mayor concreción en el contrato en cuanto al carácter esencial o no del plazo pactado.

Se colige de la redacción de la sentencia comentada que la fecha de entrega estaba prevista para finales del mes de agosto de 2008.

El 2 de octubre de 2008, la compradora requirió a promotora para otorgar la escritura pública de compraventa. El 21 de octubre, la promotora contestó que las obras estaban “prácticamente terminadas y a falta de remates”. Quedó probado que el certificado final de obra se obtuvo el 5 de noviembre de 2008, y que la licencia de primera ocupación, solicitada el 28 de noviembre, fue concedida el 29 de diciembre de 2008.

Parece que la demanda se construye sobre el argumento de que transcurren tres meses entre la fecha pactada para entrega de la vivienda (incluyendo la prórroga) y la de su efectiva entrega al comprador. Sin conocer más datos relevantes que los que expresa la propia sentencia, un vaticinio prudente podría haber sido el de augurar un fallo desestimatorio a la pretensión demandante. Sin embargo, la Sala resuelve la casación de la sentencia dictada por la Audiencia Provincial, y lo razona en estos términos:

El fundamento principal de la sentencia recurrida, erigido realmente en su razón decisoria, consiste en que, según un criterio reiterado del propio tribunal sentenciador, no hay un grave incumplimiento del vendedor que justifique la resolución del contrato por el comprador si el retraso no es igual o superior a un año, a no ser que el plazo de entrega se haya fijado en el contrato como esencial. Pero este criterio carece de cualquier fundamento legal o jurisprudencial; rompe el equilibrio del contrato, al conceder indiscriminadamente a los vendedores un plazo de gracia de duración muy considerable sin ninguna contrapartida equivalente para el comprador, que seguiría obligado a pagar el precio conforme a lo pactado; no distingue la diversidad de casos posibles, ya que no tendría sentido conceder judicialmente el plazo de gracia de un año si el pactado contractualmente para la entrega fuese de menos de doce meses; no valora las posibles y muy variadas vicisitudes en la vida del comprador a lo largo de todo un año, como en este caso fue el contraer matrimonio en el verano de 2008; y en fin, sitúa injustificadamente al vendedor en una situación de privilegio respecto de aquello a lo que se obligó para con el comprador”.

La Sala entiende que una vez vencidos tanto el plazo de entrega pactado como su prórroga, el comprador gozaba del derecho a desvincularse del contrato con las consecuencias inherentes a dicha decisión. Y ello incluso aunque el plazo transcurrido entre la fecha de entrega pactada y el momento en que se verifica dicha posibilidad sea poco significativo en el proceso de edificación de una vivienda y en el de obtención de todos los permisos para obtener su cédula de habitabilidad.

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